In der Schweiz geniessen Immobilienanlagen nach wie vor grosse Beliebtheit. Dies trifft auf private und institutionelle Anleger gleichermassen zu. Obschon der Anteil von privat gehaltenen Immobilien mit circa 75 bis 80 Prozent des gesamten Immobilienmarkts den grössten Teil ausmacht, sind Immobilienanlagen bei institutionellen Anlegern wie beispielsweise Pensionskassen, Versicherungen oder Family-Offices eine wichtige Allokation im Multi-Asset-Portfolio. Die regelmässigen Cashflows aus Mieteinnahmen und die positive Wertentwicklung sorgen weiterhin für eine hohe Nachfrage, trotz Ende des Tiefzinsumfelds. Zwar haben sich auch in der Schweiz Bremsspuren auf dem Transaktionsmarkt und beim Anlageverhalten von professionellen Investoren bemerkbar gemacht, jedoch sieht es aktuell eher nach einer Normalisierung auf hohem Niveau aus. Der Trend hin zu indirekten Immobilienanlagen wie Fonds, Anlagestiftungen oder Aktiengesellschaften setzt sich indes stetig fort.

Waren es bei Pensionskassen vor zehn Jahren noch 10,9% der Schweizer Immobilienanlagen, die indirekt gehalten wurden, sind es heute bereits 14,2% und übersteigen den Anteil direkter Immobilienanlagen (siehe Abbildung 1).

Anlageformen der indirekten Immobilienanlagen

Ein Grund für dieses starke Wachstum ist die Entwicklung der Produktepalette. Neben direkten Immobilieninvestitionen gibt es mittlerweile eine Vielzahl von professionell verwalteten Produkten wie Immobilienfonds, -anlagestiftungen und -gesellschaften. Während Immobilienanlagestiftungen NAV-basierte Anlageformen sind, können Immobilienfonds und -gesellschaften als nicht-kotierte sowie kotierte Anlageformen in Erscheinung treten. Gemäss Geschäftsberichten per 2022 beläuft sich das Nettovermögen aller indirekten Immobilienprodukte auf CHF 160 Milliarden, die mehr als 9000 Liegenschaften in rund 140 Produkten halten. Dabei handelt es sich bei 44% um Immobilienanlagestiftungen, bei 41% um Immobilienfonds und bei 15% um Immobiliengesellschaften (siehe Abbildung 2). 

Anlagestiftungen erfreuen sich grosser Beliebtheit

Das Gesamtwachstum von indirekten Immobilienanlagen seit 2013 präsentiert sich eindrücklich. Betrug das Nettovermögen vor 10 Jahren noch knapp CHF 71 Milliarden, hat sich dieses per 2022 mehr als verdoppelt. Dabei hat sich insbesondere die Anlagestiftung als beliebte Anlageform erwiesen. Während in diesem Zeitraum 24 neue Anlagegruppen entstanden sind, stieg das verwaltete Nettovermögen um rund CHF 40 Milliarden an. Allein im Jahr 2022 sind die Anlagestiftungen mit rund CHF 7 Milliarden Neugeld gewachsen und haben heute mehr als CHF 70 Milliarden in Immobilienanlagen investiert. Neben diversen Neulancierungen führte die Wertsteigerung der Immobilien und die Tatsache, dass viele Anlagegruppen ihre Erträge thesaurieren, zu diesem markanten Wachstum. Die Attraktivität der Anlagestiftungen besteht im Wesentlichen darin, dass Vorsorgeeinrichtungen umfassende Mitwirkungs-, Informations- und Kontrollrechte gewährt werden. Über diese hinaus bestehen steuerliche Vorteile. 

Indirekte Immobilienanlagen seit Jahren im Trend

In der Schweiz besteht für viele Vorsorgeeinrichtungen durch die Umschichtung von direkten in indirekte Immobilienanlagen erhebliches Optimierungspotenzial. Das Halten von indirekten Immobilienanlagen mittels Anlagestiftungen und Fonds bringt Anlegern gegenüber dem Direktbesitz diverse Vorteile. Einerseits kann damit die Diversifikation der Immobilienanlagen nach Regionen und Nutzungsarten verbreitert werden und die Anleger partizipieren an einem etablierten Portfolio. Direkt gehaltene Immobilien stellen oft ein Klumpenrisiko von einzelnen Objekten dar, die oft auch mit der Firmengeschichte einer Pensionskasse verbunden sind. Andererseits kann die Marktliquidität durch eine einfachere und schnellere Handelbarkeit der Immobilienanlagen gestärkt werden. Somit können Vorsorgeeinrichtungen ihre Asset-Allokation effizient und kostengünstig steuern. Daneben profitieren Anleger von einem professionellen externen Immobilienmanagement. 

Mittels Sacheinlage von direkten zu indirekten Immobilienanlagen

Vorsorgeeinrichtungen haben mit der Sacheinlage ein etabliertes Instrument, um sich an indirekten Immobilienanlagen zu beteiligen und die strategische Umschichtung effizient voranzutreiben. Bei einer Sacheinlage werden Immobilien im Direktbesitz steuerneutral übertragen. Im Gegenzug erhält die Vorsorgeeinrichtung Anteile der Anlagestiftung. Ein genaues Augenmerk sollte auf der Anlagestiftung liegen, die die Liegenschaften übernimmt. Nicht immer steht der zu erzielende Höchstpreis für die Immobilien im Vordergrund. Die Qualität der Anlagestiftung, Gebühren, Verwaltungskosten sowie Governance-Strukturen sollten bei der Auswahl der Anlagestiftung genauso wichtige Faktoren sein.

Die Vorteile einer Sacheinlage in die Avadis Anlagestiftung

Die Avadis Anlagestiftung verfügt über langjährige Erfahrung in der Umsetzung von Sacheinlagen und bietet Pensionskassen attraktive Anlagekonditionen. Ihre Immobilien-Anlagegruppen zeichnen sich durch eine stabile Performance, geringe Kosten sowie eine hohe Lage- und Objektqualität aus. Bei allen Gefässen sind Sacheinlagen möglich. Hier finden Sie weitere Informationen: Immobilien Schweiz