En Suisse, les placements immobiliers restent très recherchés, tant par les investisseurs privés que par les institutionnels. Même si les biens immobiliers détenus par des particuliers représentent entre 75 et 80% du marché immobilier, l’allocation en immobilier dans le portefeuille multi-actifs des investisseurs institutionnels tels que les caisses de pension, les compagnies d’assurance ou les family offices est relativement importante. En raison des revenus constants générés par les loyers et de l’évolution positive de la valeur des biens immobiliers, la demande demeure robuste malgré la fin des taux bas. En Suisse aussi, un ralentissement s’est certes fait sentir sur le marché des transactions et les investisseurs professionnels font désormais preuve d’un peu plus de retenue, mais la situation semble plutôt se normaliser à un niveau élevé du point de vue actuel. Cependant, la tendance à miser sur les placements immobiliers indirects tels que les fonds, les fondations d’investissement ou les sociétés immobilières se poursuit.

Alors qu’il y a dix ans, les caisses de pension détenaient encore 10,9% des placements immobiliers indirects suisses, cette part atteint aujourd’hui 14,2%, soit davantage que la part des placements immobiliers directs (voir illustration 1).

Formes de placements immobiliers indirects

Cette forte croissance s’explique, entre autres, par le développement de la gamme de produits. Outre les investissements immobiliers directs, il existe désormais une multitude de produits gérés de manière professionnelle, par exemple les fonds, les fondations d’investissement et les sociétés de placement immobilier. Alors que les fondations d’investissement immobilier sont des formes de placement basées sur la VNI, les fonds et sociétés immobilières peuvent être des titres non cotés ou cotés. Si l’on en croit les rapports de gestion publiés pour l’exercice 2022, la fortune nette de l’ensemble des produits immobiliers indirects totalise 160 milliards de francs; ces derniers détiennent plus de 9000 immeubles répartis entre quelque 140 instruments de placement. La part des fondations d’investissement immobilier représente 44%, celle des fonds immobiliers 41% et celle des sociétés immobilières 15% (voir illustration 2).

Les fondations d’investissement jouissent d’une grande popularité

Les placements immobiliers indirects affichent une croissance impressionnante depuis 2013. Alors que leur fortune nette se montait à 71 milliards de francs il y a dix ans, elle a plus que doublé en 2022. La fondation d’investissement s’est ainsi établie comme une forme de placement très appréciée. Vingt-quatre nouveaux groupes de placement ont été créés durant cette période et les actifs sous gestion ont augmenté d’environ 40 milliards de francs. Rien qu’en 2022, les fondations d’investissement ont connu un afflux d’argent frais d’environ 7 milliards de francs et détiennent aujourd’hui des placements immobiliers représentant une valeur supérieure à 70 milliards de francs. Cette forte croissance a été générée non seulement par le lancement de divers nouveaux produits, mais aussi par l’augmentation de la valeur des biens immobiliers et par la politique de réinvestissement des revenus suivie par de nombreux groupes de placement. L’attrait des fondations d’investissement réside essentiellement dans le fait qu’elles accordent des droits de participation, d’information et de contrôle étendus aux institutions de prévoyance. Ces dernières bénéficient en outre d’avantages fiscaux.

Les placements immobiliers indirects ont le vent en poupe depuis des années

En Suisse, le remplacement des placements immobiliers directs par des placements immobiliers indirects offrirait un potentiel d’optimisation considérable à nombreuses institutions de prévoyance. Par rapport à la détention directe, les placements immobiliers indirects par le biais de fondations d’investissement et de fonds présentent divers avantages pour les investisseurs. Ils permettent d’une part une diversification plus large par région et par type d’utilisation et les investisseurs participent à un portefeuille qui a fait ses preuves. Les biens immobiliers détenus directement engendrent souvent un cumul des risques liés à des objets isolés, souvent indissociables de l’histoire de l’entreprise d’une caisse de pension. D’autre part, la meilleure négociabilité des placements immobiliers indirects contribue à améliorer la liquidité du marché. Les institutions de prévoyance peuvent ainsi gérer leur allocation d’actifs de manière efficace et plus avantageuse. Par ailleurs, les investisseurs bénéficient d’une gestion immobilière professionnelle externe.

Échange des placements immobiliers directs en placements immobiliers indirects dans le cadre d’un apport en nature

L’apport en nature est un instrument bien établi pour permettre aux institutions de prévoyance de prendre des participations dans des placements immobiliers indirects et pour réaliser efficacement une redistribution d’actifs stratégique. Dans le cas d’un apport en nature, les biens immobiliers en propriété directe sont transférés sans incidence fiscale. En contrepartie, l’institution de prévoyance reçoit des parts de la fondation d’investissement. Il convient de sélectionner avec un soin particulier la fondation d’investissement qui reprend les biens immobiliers. Obtenir le prix maximum pour les biens immobiliers n’est pas forcément la seule priorité. La qualité de la fondation d’investissement, les frais, les coûts de gestion ainsi que les structures de gouvernance devraient être des facteurs tout aussi importants lors du choix de la fondation d’investissement.

Les avantages d’un apport en nature dans la Fondation d’investissement Avadis

La Fondation d’investissement Avadis dispose d’une longue expérience de l’intégration d’apports en nature et offre des conditions de placement attrayantes aux caisses de pension. Ses groupes de placement se distinguent par une performance stable, des frais modérés ainsi qu’une qualité élevée des emplacements et des objets. Les apports en nature sont possibles pour tous les groupes de placement. Vous trouverez de plus amples informations sous: Immobilier Suisse